近日，上市公司新華聯(lián)發(fā)布了一則關(guān)于全資子公司轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的公告，其間接持有的全資子公司擬轉(zhuǎn)讓所持有的鉑爾曼大酒店等資產(chǎn)。查閱相關(guān)資料可以發(fā)現(xiàn)，近年來，新華聯(lián)經(jīng)營壓力較大，面臨著連年虧損、高負(fù)債、瀕臨退市等問題。

在此背景下，新華聯(lián)于年初回復(fù)深交所關(guān)注函時(shí)提出了百億資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓計(jì)劃，擬轉(zhuǎn)讓旗下酒店、商業(yè)等大宗資產(chǎn)，用以償還公司債務(wù)，化解公司流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。此次全資子公司轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的行為，或就是上述計(jì)劃的一部分。

百億資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行時(shí)，新華聯(lián)全資子公司擬轉(zhuǎn)讓旗下酒店資產(chǎn)

6月16日，新華聯(lián)發(fā)布全資子公司唐山新華聯(lián)轉(zhuǎn)讓旗下鉑爾曼大酒店等資產(chǎn)的公告。據(jù)公告顯示，為優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，加快資金回籠，降低有息負(fù)債規(guī)模，新華聯(lián)間接持有的全資子公司唐山新華聯(lián)擬將其持有的鉑爾曼大酒店等資產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，受讓方為唐山文旅。經(jīng)友好協(xié)商，雙方擬簽訂《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，交易總價(jià)款3.95億元。

來源*ST新聯(lián)公告

公開資料顯示，此次所轉(zhuǎn)讓的唐山新華聯(lián)鉑爾曼大酒店被列為新華聯(lián)經(jīng)典項(xiàng)目之一。該酒店位于河北省唐山市，佇立于4A級(jí)風(fēng)景區(qū)南湖生態(tài)區(qū)，毗鄰唐山大劇院和唐山南湖國際會(huì)展中心?？偨ㄖ娣e約5萬平方米，用戶有客房325套，為五星級(jí)酒店。從風(fēng)格上來看，該酒店將神秘古堡與現(xiàn)代多功能酒店合二為一，內(nèi)設(shè)大堂溫韻吧、亞洲特色餐廳、全日制餐廳和中餐廳等建筑設(shè)施，同時(shí)設(shè)有3500平方米的鉑爾曼創(chuàng)新會(huì)議廳。

據(jù)公告披露，上述酒店資產(chǎn)已抵押給滄州銀行唐山友誼路支行，抵押擔(dān)保本金為3億元。根據(jù)《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，雙方及滄州銀行同意標(biāo)的資產(chǎn)帶抵押過戶。本次擬轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的資產(chǎn)權(quán)屬清晰，不涉及訴訟、仲裁事項(xiàng)或查封、凍結(jié)等司法措施，不存在妨礙權(quán)屬轉(zhuǎn)移的其他情況。

新華聯(lián)在公告中稱，本次交易完成后，預(yù)計(jì)公司總資產(chǎn)將增加3083萬元，凈利潤增加3083萬元，最終數(shù)據(jù)以公司年審機(jī)構(gòu)審計(jì)結(jié)果為準(zhǔn)。本次交易將有利于優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低公司資產(chǎn)負(fù)債率，降低公司資產(chǎn)管理及運(yùn)營成本，有助于公司進(jìn)行產(chǎn)業(yè)整合，符合公司可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。交易對方唐山文旅資信狀況良好，不是失信被執(zhí)行人，公司董事會(huì)認(rèn)為其具備正常的履約能力，本次交易風(fēng)險(xiǎn)可控。

從上述介紹不難看出，新華聯(lián)子公司的此次轉(zhuǎn)讓目的更多的還是為了緩解公司負(fù)債。而這點(diǎn)，或?yàn)槠淠瓿跛岢龅陌賰|資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓計(jì)劃的一部分。

今年年初，在新華聯(lián)剛剛發(fā)布2022年業(yè)績預(yù)告后，深交所關(guān)注函就緊隨而來。其中對其連續(xù)三年的大額虧損以及2021年財(cái)務(wù)報(bào)告被出具帶有持續(xù)經(jīng)營相關(guān)的重大不確定性等問題提出了疑問，并要求其說明公司經(jīng)營能力是否存在重大不確定性，以及為改善持續(xù)經(jīng)營能力和持續(xù)盈利能力擬采取的措施。

對此，新華聯(lián)在公告中回應(yīng)中提到，在非景區(qū)酒店及商業(yè)的大宗物業(yè)去化方面，公司執(zhí)行高位對接，全力推進(jìn)，以求快速去化加速實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回流，以改善公司資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。截至2022年年末，擬對外轉(zhuǎn)讓的酒店、商業(yè)等大宗資產(chǎn)預(yù)計(jì)可售價(jià)值逾100億元，如成功處置，可有效壓縮公司債務(wù)規(guī)模，降低財(cái)務(wù)成本。

來源*ST新聯(lián)公告

酒店轉(zhuǎn)讓并非易事 ，百億資產(chǎn)尚不足抵扣有息債務(wù)

不過，從目前市場形勢來看，酒店資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓卻并非易事。據(jù)聞旅不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來的酒店拍賣一直處于上升趨勢。從最近的五月份來看，市場上共有59家酒店掛牌拍賣，較比4月份再度增長14家，而截至5月底成交的卻僅有10家。

對于今年來酒店資產(chǎn)的大量出售以及流拍，有相關(guān)業(yè)者曾解讀稱，主要原因有兩方面：一是疫情沖擊下客流量急劇下滑，導(dǎo)致長期收支失衡，后期恢復(fù)難度巨大；二是酒店初創(chuàng)期的建設(shè)及資金關(guān)聯(lián)方面的問題。另外隨著市場化的變革，導(dǎo)致大量酒店資產(chǎn)囤積，不良資產(chǎn)肆意增加，酒店流拍已經(jīng)成為常態(tài)化現(xiàn)象。

之于新華聯(lián)來看，在該公司旗下早有著酒店轉(zhuǎn)讓失敗的案例。阿里法拍網(wǎng)公開的信息顯示，銀川新華聯(lián)喜來登酒店曾分別于去年6月、7月、10月三次掛牌拍賣，評估價(jià)6.37億，三次掛牌價(jià)分別為4.46億、3.57億和3.57億，但最終都因無人出價(jià)而流拍。

來源阿里法拍網(wǎng)

查閱相關(guān)公告也可以發(fā)現(xiàn)，所謂的百億資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓計(jì)劃對于新華聯(lián)來說其實(shí)也并非新鮮事，上述戲碼早在去年1月就已經(jīng)上演過一次。與今年2月的關(guān)注函一樣，彼時(shí)深交所也對新華聯(lián)的持續(xù)經(jīng)營能力和償債能力等方面提出了疑問。而新華聯(lián)在回復(fù)中提到，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面，截至2021年年末，公司存貨的可售貨值約為200億元，擬對外轉(zhuǎn)讓的酒店、商業(yè)等大宗資產(chǎn)預(yù)計(jì)可售價(jià)值逾100億元，可售存量充足，未來的現(xiàn)金回流可期。

據(jù)后續(xù)傳出的市場消息顯示，彼時(shí)的新華聯(lián)共計(jì)擬轉(zhuǎn)讓10家非景區(qū)酒店，包括北京新華聯(lián)麗景灣國際酒店、上海新華聯(lián)索菲特大酒店、銀川新華聯(lián)瑞景酒店、西寧新華聯(lián)索菲特大酒店、銀川新華聯(lián)喜來登酒店等，從官網(wǎng)的信息披露來看，均為其經(jīng)典項(xiàng)目之一。不過查詢相關(guān)信息可以發(fā)現(xiàn)，上述提到的幾家酒店目前仍牢牢的掌握在新華聯(lián)的手中，推行了一年的百億資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓也仍是百億資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，也不知道是擬轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)出現(xiàn)了增多，還是新華聯(lián)給交易所和投資者畫了個(gè)大餅。

值得注意的是，近兩年來，受疫情影響，新華聯(lián)的經(jīng)營情況一直不太好，目前已經(jīng)瀕臨退市。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年~2022年間，新華聯(lián)分別取得了凈利潤-12.86億、-38.93億和-34.16億。而隨著業(yè)績的連年巨虧，新華聯(lián)的持續(xù)經(jīng)營能力也備受質(zhì)疑，并于今年4月29日被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示及其他風(fēng)險(xiǎn)警示，股票簡稱由“新華聯(lián)”正式變更為“*ST 新聯(lián)”。

來源*ST新聯(lián)公告

隨之而來的還有其越壘越高的債臺(tái)。數(shù)據(jù)顯示，2020年~2022年三年間，新華聯(lián)資產(chǎn)負(fù)債率逐年上升，由2020年的83.45%已上升至2022年的95.58%。據(jù)回復(fù)函中披露，截至2022年末，新華聯(lián)有息債務(wù)的余額約為170.19億元，其中短期借款及一年內(nèi)到期的債務(wù)金額108.97億元，公司逾期債務(wù)本金為85.47億元。另據(jù)其2023年一季報(bào)顯示，截至2023年3月31日，新華聯(lián)總資產(chǎn)378.84億元，總負(fù)債379.63億元，凈資產(chǎn)為-7906萬元。

從上述數(shù)據(jù)不難看出，一方面，現(xiàn)今市場形勢下資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓仍需時(shí)間，短期內(nèi)或無法匹配新華聯(lián)即將到期的債務(wù)需求，另一方面，哪怕是上述資產(chǎn)全部轉(zhuǎn)讓，也未必能夠償還新華聯(lián)所有的有息負(fù)債。

四景區(qū)悄然變身三景區(qū) ，轉(zhuǎn)型11年后新華聯(lián)文旅業(yè)務(wù)仍未雄起

對此，新華聯(lián)在問詢函回復(fù)中做出了回應(yīng)。在公告中，新華聯(lián)表示，公司及子公司將繼續(xù)積極與債權(quán)人及相關(guān)方進(jìn)行溝通，爭取獲得債權(quán)人諒解、達(dá)成和解，同時(shí)將積極籌措還款資金，力爭妥善解決剩余未清償?shù)狡趥鶆?wù)事宜。

除此之外，新華聯(lián)還將希望寄托于文旅業(yè)務(wù)的發(fā)展。在回復(fù)函中，新華聯(lián)提到，在文旅業(yè)務(wù)方面，公司將繼續(xù)提升服務(wù)水準(zhǔn)、增強(qiáng)客戶關(guān)懷、提高出品質(zhì)量、擴(kuò)大二銷品類、發(fā)展夜游經(jīng)濟(jì)、豐富體驗(yàn)項(xiàng)目等提升景區(qū)內(nèi)涵及景區(qū)運(yùn)營水平的措施，以促進(jìn)公司文旅板塊的運(yùn)營質(zhì)量和經(jīng)營業(yè)績的提升。

來源*ST新聯(lián)公告

不過，從文旅業(yè)務(wù)現(xiàn)狀來看，似乎無法撐起新華聯(lián)龐大的期望。一方面，在發(fā)展多年之后，新華聯(lián)的文旅業(yè)務(wù)在其營收中占比仍舊較小，無法真正撐起一片天；另一方面，新華聯(lián)文旅項(xiàng)目的打造也并非一帆風(fēng)順，或存在著規(guī)模萎縮的可能。

公開資料顯示，新華聯(lián)是一家成立于1990年的大型現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)。在上市之初，該公司主要經(jīng)營住宅及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，2012年，該公司正式提出轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，將文旅產(chǎn)業(yè)確立為了戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)和核心競爭力，并于2016年正式更名為新華聯(lián)文旅，可謂是對文旅業(yè)務(wù)寄予了厚望。

但在經(jīng)過多年發(fā)展之后，文旅業(yè)務(wù)在新華聯(lián)的發(fā)展卻依舊是不溫不火。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2022年新華聯(lián)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入52.53億元，其中商品房銷售38.13億元，占比72.59%，文旅綜合行業(yè)收入7.86億元，占比14.97%。

再往前來看，綜合文旅行業(yè)收入在2020年開始首次出現(xiàn)在新華聯(lián)的年報(bào)中，2020年~2021年占營收的比重分別在15.7%和14.09%。經(jīng)過多年的發(fā)展，文旅業(yè)務(wù)在其營收中的占比仍不足20%。不難看出，雖不斷將文旅業(yè)務(wù)視為重點(diǎn)發(fā)展，但新華聯(lián)文旅業(yè)務(wù)的發(fā)展一直較為受限。

此外，目前的新華聯(lián)文旅業(yè)務(wù)規(guī)模還面臨著萎縮的風(fēng)險(xiǎn)。資料顯示，新華聯(lián)旗下第一個(gè)景區(qū)為開業(yè)于2018年的銅官窯古鎮(zhèn)，在彼時(shí)的年報(bào)中，新華聯(lián)提到，報(bào)告期內(nèi)，公司銅官窯古鎮(zhèn)景區(qū)盛大開業(yè)并取得良好運(yùn)營效果；成功收購四川閬中古城景區(qū)并開展合作運(yùn)營；蕪湖鳩茲古鎮(zhèn)和西寧童夢樂園為確保2019年開業(yè)全力加速建設(shè)；公司的文旅版圖不斷壯大，文旅經(jīng)營業(yè)績逐步釋放。不難看出，在發(fā)展之初，新華聯(lián)的本意是打造四大景區(qū)。

來源*ST新聯(lián)公告

不過在最新的2022年年報(bào)中，卻僅提到了長沙銅官窯古鎮(zhèn)、蕪湖鳩茲古鎮(zhèn)和西寧童夢樂園3個(gè)大型文旅景區(qū)。事實(shí)上，早在2021年，閬中古城就已經(jīng)悄然消失在了新華聯(lián)的年報(bào)之上。至于原因究竟為何，新華聯(lián)在年報(bào)中卻并未提及。但在新華聯(lián)2022年年報(bào)中，卻新增了一條與四川省閬中市人民政府、閬中古城文化旅游發(fā)展有限公司的合同糾紛案件，涉及金額4560.52萬元，目前尚未開庭。

而查詢閬中文旅所涉及的合同糾紛案件也可以發(fā)現(xiàn)，早在去年7月，新華聯(lián)已經(jīng)和閬中市政府、閬中文旅因景區(qū)糾葛訴諸公堂。據(jù)判決書顯示，2022年3月，閬中市國資中心以新華聯(lián)景區(qū)管理（閬中）有限公司欠繳政府兩年門票收入凈額和資源使用費(fèi)為由，正式收回閬中古城景區(qū)經(jīng)營管理權(quán)。

新華聯(lián)則認(rèn)為，閬中市政府、旅游公司上述行為涉嫌單方面毀約，違反此前簽訂的合作協(xié)議相關(guān)條款約定及法律規(guī)定，因此才提起了此次訴訟，訴求判決閬中市政府繼續(xù)履行相關(guān)協(xié)議。最終經(jīng)通州區(qū)人民法院審理認(rèn)為，該案件屬于新類型、案件疑難復(fù)雜的案件，因此報(bào)請上級(jí)法院提級(jí)管轄。

目前，北京市第三中級(jí)人民法院已同意提級(jí)管轄，案件尚未開庭。不過，不管案件最終審理如何，新華聯(lián)的前期投資以及近一年來對于閬中古城景區(qū)經(jīng)營權(quán)的空檔期都已經(jīng)產(chǎn)生，損失也已經(jīng)在持續(xù)。

來源中國裁判文書網(wǎng)

另外，在新華聯(lián)的2022年年報(bào)的未來規(guī)劃中還提到，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)短期內(nèi)仍將作為文旅產(chǎn)業(yè)的有益補(bǔ)充，為公司提供現(xiàn)金流和業(yè)績支撐，公司將力?，F(xiàn)有項(xiàng)目的開發(fā)速度，加快現(xiàn)有產(chǎn)品的銷售節(jié)奏，確保產(chǎn)品交付，同時(shí)努力推動(dòng)大宗物業(yè)的處置，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低負(fù)債水平，平滑公司業(yè)績，促進(jìn)公司良性、健康的發(fā)展。不過目前現(xiàn)狀來看，樓市的情況不容樂觀，房地產(chǎn)也已經(jīng)成為了燙手山芋，未來的新華聯(lián)能否從中得到救贖還是一件未知的事。

封面源于攝圖網(wǎng)。