買房買車已經成為了一生中最重要的一筆交易，隨著經濟水平的不斷提高，中國房屋交易量越來越多，在萬億市場面前，任何企業(yè)都經不住誘惑想分一杯美羹，由此這個賽道也成為了互聯網巨頭，中介機構，房企的兵家必爭之地。
如今，進入信息化時代，房產服務平臺已然成為中國房地產行業(yè)不可或缺的一部分，也因此誕生出了無數的房產信息服務平臺。
而就在最近，58同城將房產業(yè)務安居客、58房產、愛房、巧房打包，以“安居客”的名義赴港上市。這是繼貝殼找房上市之后的又一家信息服務平臺。據招股書信息，國際知名投行美銀、瑞信和中金為聯席保薦人，安居客計劃募資至少10億美元，用于提升技術實力及產品開發(fā)、拓展新房交易服務業(yè)務、投資及收購、營銷及推廣等業(yè)務。
如果成功上市，對安居客來說是一次新的蛻變，也是母公司58同城開啟分拆上市大計邁向新時代發(fā)展的重要契機，但是隨著安居客的發(fā)展，隨著時間的遷移，安居客的優(yōu)點越來越多，但是問題也是不少，而安居客的翻身仗能打贏嗎？
多次上市未果，會成為安居客的夢魘嗎？
在討論安居客之前，我們先看一下中國房產發(fā)展前景。
艾瑞咨詢統(tǒng)計的數據顯示，2020年，住宅房產市場規(guī)模為24萬億元，占到國內生產總值的23.6%。與五年前的交易總量相比，增幅達48%。
房產市場在不斷增長，和房產相關的服務行業(yè)也同樣在增長。據艾瑞咨詢數據顯示，預計到2025年，中國新房市場的經紀服務滲透率將由2020年的31.5%提升至 54.2%，通過經紀服務出售的新房的交易總額將從2020年的4.9萬億提升至11.9萬億。
在房地產類信息泛濫的時代，分辨信息的真實性、有效性是購房者首先要考慮的問題。為此，購房者要耗費大量時間線上線下收集大量的房源信息，多次前往意向樓盤進行實地查看、費時費力。只有專業(yè)的指引，才能引導普通購房者從互聯網上獲取精準有效的置業(yè)信息，從而支撐購房決策。
無論新房銷售、二手房銷售還是租賃市場，經紀服務的需求都在與日俱增，提供居間服務的經紀人也逐步成為房產交易的重要一環(huán)。
2007年成立的安居客，在房產信息服務平臺里面可以說是最早的先行者，也是發(fā)展的比較不錯的服務平臺。
而對安居客來說，上市已經不是第一次了。在2009年和2014年就傳出兩次要上市的消息。2009是安居客剛剛誕生兩年，此時安居客從二手房進入新房和租房市場，并拆分三條業(yè)務獨立運營。同年8月，安居客拿到了經緯創(chuàng)投的1000萬美元融資。并且創(chuàng)始人梁偉平也表示公司第二年將具備納斯達克上市的條件，但隨后又表示輕易上市可能不利于安居客的發(fā)展，然后就放棄上市。
2014年，是安居客第二次考慮上市。但是由于安居客單方面宣布端口漲價，推行類似百度的競價模式，這讓房地產中介與經紀人不滿。被集體抵制之后，上市計劃又不了了之。為了應對，安居客不得不賣身58同城，究其原因還是因為，單一的營收模式使其不足以抵御后期發(fā)展遇到的風險，面對行業(yè)抵制，安居客毫無招架之力。
但是從梁偉平時代到姚勁波時代，安居客的上市野心從未被改變過。多次上市未果，會成為安居客的夢魘嗎？答案是不會，因為從數據來看，安居客已經做好了充足的準備。那么安居客價值幾何呢？
從被投資情況來看，安居客有著明星光環(huán)，首先是58同城持有45.3%的股權，還有互聯網巨頭騰訊持有其14.1%股權，著名的投資機構華平投資和歐翎投資分別持有7.9%及3.9%的股權。而背后還有著雅居樂、恒基地產、中建地產，碧桂園等知名地產企業(yè)的影子。
安居客在資本的扶持下，從流量到服務，安居客的轉型取得了階段性成果。根據艾瑞咨詢發(fā)布的報告，截止2020年12月31日，安居客平臺的平均移動月活躍用戶量總計為6.7億，安居客在線房產平臺上的付費經紀人數量超72.6萬人。
安居客不僅是全國最大的在線房產平臺，還是全國最大的新房及二手房在線營銷平臺。極光大數據同時顯示，2020年第4季度安居客買房租房APP的滲透率及用戶時長分別是行業(yè)第二平臺的1.5倍和3.8倍。同時安居客還是覆蓋城市和縣城數量最多的平臺，在線上房地產營銷市場中份額占比高達67%。
據招股書顯示，安居客此次上市也將自己的定位從在線營銷服務商轉型為開放型房產信息服務交易服務平臺，提供更加全面的服務。房地產行業(yè)邁入信息化和大數據已是大勢所趨，而58同城的新產品愛房平臺聚焦新房交易服務，巧房平臺提供基于云計算的定制化SaaS解決方案，幫助合作的經紀品牌及經紀人實現工作流程數字化并提高效率，在雙管齊下下，安居客還有很大的增長空間。
并且此時上市對安居客來說也是一個明智的選擇。從財務數據來看2018-2020這三年，安居客的收入分別為62.163億元、75.791億元、80.524億元；利潤分別為19.07億元、23.063億元、19.547億元；凈利潤率分別為30.7%、30.4%及24.3%。
顯然，安居客經過多年的發(fā)展，已經有了造血能力，并且安居客的規(guī)模和體量也是首屈一指的。如今，房產經紀服務業(yè)務在購房者、業(yè)主、租戶以及開發(fā)商交易過程中，變得越來越重要。在線渠道在房地產服務中也變得越來越占主導地位并成為主流行業(yè)。
對于安居客來說，安居客再次沖擊港股IPO，已經邁出了關鍵的一步，但是安居客在成功道路的絆腳石還有很多。
安居客難念的生意經
相比較貝殼，安居客已然有了掉隊之勢。如今，賽道已經進入了白熱化競爭，再加上天貓找房、易居房產、京東好房等互聯網企業(yè)入局，都對安居客形成了圍堵。
而安居客和貝殼找房可以說是一生的敵人，而本次赴港上市，它對標的也正是貝殼找房，原因還是在于鏈家。
作為鏈接互聯網和線下房產營銷的中間人，安居客一直以來做的都是“端口流量”生意——由網站向用戶免費提供中介方發(fā)布的房源，再按照約定收取中介方的費用。
安居客在最開始發(fā)展的時候，安居客和鏈家是合作關系。58同城做房產信息網站，鏈家是房產中介，鏈家把房源掛在58同城的網站上，并向后者定期支付端口費。但是隨著58同城的提價，讓他們的這種合作關系并沒有維持的太久，還給自己帶來了此生最大的一個勁敵。
2018年4月，貝殼找房在鏈家網的基礎上誕生了，并且經過兩年時間的發(fā)展在2020年8月順利赴美上市，成為中國居住服務平臺第一股。
而貝殼找房的從誕生就將平臺定義為一個開放平臺，不僅允許外部合作方和加盟方進入，個人房東和經紀人也可以發(fā)布房源。
事實也證明，該模式一出現就取得了非常迅速的發(fā)展，以至于不得不讓以58同城為代表的其他中介公司集體抵制。并且還組成了“反殼聯盟”，但是隨著貝殼的發(fā)展，不少中介公司加盟貝殼，而這個聯盟也名存實亡。
因為58同城當時急于求成，可以說是搬起石頭砸了自己的腳。
不僅如此，從招股書上來看，安居客的營收模式也比較單一。一直以來，安居客的商業(yè)模式是向房產經紀品牌、經紀人及開發(fā)商提供的在線營銷服務，以及新房銷售交易的傭金。其中，在線營銷服務的占比一直高居不下，數據顯示2018年-2020年間，安居客營收中來自于在線營銷服務的比例分別為98.7%、96%和96.9%。
流量是安居客賴以生存的根本，雖然賣身58同城，但是在商業(yè)模式上依然沒有新的變化。但是房產經紀市場格局卻在發(fā)生著變化。
首先是，隨著時代的發(fā)展互聯網紅利逐漸消失，移動互聯網的崛起，讓互聯網流量變得越來越分散，而獲取流量的成本也越來越高。再加上擁有互聯網流量的巨頭公司也開始紛紛涉足房地產行業(yè)，而安居客如果繼續(xù)做流量生意，成本也會越來越高，而安居客的生意經也將會越來越難念。2018-2020年，安居客銷售及營銷開支分別占總營收的42.7%、39.2%、44.6%。
雖然，安居客也做起了新房生意，但是并不好做。
究其原因還是因為隨著個別經紀機構壟斷抬高傭金，讓房地產企業(yè)們對這些經紀機構的信任度大大降低，而它們?yōu)榱藬[脫渠道依賴，一些龍頭開放商也都在自建銷售體系，發(fā)展自己的中介平臺。恒大的房車寶、萬科的易選房、碧桂園的鳳凰云等都已嶄露頭角。
并且由于開放的優(yōu)勢雖然吸引了大量的中介加入，但是在運行過程中難免會出現管理上的短板，造成假房源泛濫的問題，
這也是因為安居客商業(yè)模式的本質導致的，對于安居客來說，其商業(yè)模式并沒有形成一個經紀人線下人店體系的閉環(huán)，也無法完成完整的交易閉環(huán)。
這也就造成了安居客只是一個平臺，根本無法去核實那些經紀人所發(fā)布的房產信息是否準確。
雖然虛假房源是這些經紀機構都避免不了的問題，但是對安居客這些沒有閉環(huán)的機構卻是致命的。
就拿貝殼找房來說，虛假房源也有，但是貝殼找房ACN網絡卻大大降低了虛假房源的出現。
總的來說，上市對安居客來說，既是挑戰(zhàn)，也是一次新的開始。但安居客能把這條路能走成什么樣，答案還需交給時間。
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