房產(chǎn)稅到底要怎么收：我們等的是靴子，卻掉下來一塊大石頭

一

有關領導昨天撰文說，征收房產(chǎn)稅要按照評估值計征。舉國皆驚。

按照北京市平均房價65000元每平米、每套100平米、計征稅率約2%計算，每年要繳的房產(chǎn)稅約在13萬元左右，相當于初級白領一年的工資。當然，你說在有免征額的情況下，實際上是對你的第二套房征稅。好，按北京目前的租金回報水平，上述房屋的租金也就剛剛夠交稅，但在北京，有相當?shù)囟蔚哪曜饨鸹貓蟛蛔?%，除了租金，還要再倒貼錢補足稅款。也就是說，辛辛苦苦買了第二套房，到頭來是為稅務局打工。

多年來，對房產(chǎn)稅的爭論，門派理據(jù)繁多，說法觀點無數(shù)，但不管多么玄妙高深，義正辭嚴，也不如老百姓掏錢時的切身感受來得真切。

二

你會說，誰讓你買第二套（或比二再多）房子了？活該吧！

不對呀。過去二十年里，國家鼓勵買房可不是一次兩次。從房改和按揭開始，連經(jīng)濟適用房都放開買，上海為了鼓勵外地人買房，還送藍印戶口。到全球金融風暴的年景，“四萬億”放水，不買房買啥？到了2015年，三駕馬車都不靈光，經(jīng)濟增長滑坡嚴重，房地產(chǎn)庫存預警，于是又一輪強刺激，把政府和企業(yè)的杠桿成功轉移到居民身上。

問題是，用了你至少三道之后，橫空出四道限令，限購限貸限售限簽，把不動產(chǎn)變成凍產(chǎn)，然后再提征稅。

三

無論是招拍掛賣地還是銷售賣樓花，內地房地產(chǎn)都學的是香港模式。這是有內在邏輯的，因為兩者的土地制度類同：土地公有，長期租用。

但不同的是，香港的房產(chǎn)稅并不是以房屋的市場評估值來征的，而是按房屋的租金水平做為稅基。因而不僅用途清晰，而且稅負不重。據(jù)香港中原施永青先生講，香港的房產(chǎn)稅分為三個部分：

一是地租或補地價，這是持有稅，因為是按賣地時的地價征收，所以早期房產(chǎn)稅額很小。比如太古城的地是100年前拿的，其地租每個季度才數(shù)百港元，每個業(yè)主分攤為0.03港元！太古城的租期是999年。還沒有到加租的時間?，F(xiàn)在大部分地租，是按差餉估值的3%。

二是差餉。差是“差人”，就是中國舊稱的警察。這項稅收原來用途很單純，是維持治安的開支，現(xiàn)在則是各項市政服務開支。它的征收是按房產(chǎn)租金估值（因為房子你自己還在住）的5.5%征收，每年或許有微調。差餉實質是持有稅。

第三部分，如果房子真在出租狀態(tài)，征收的叫物業(yè)稅，私家業(yè)主交租金收入的15%，企業(yè)交16.5%。每年還可以有20%的折扣。

所以，部長提出的玩法的實質是：賣地時學香港，地權握在自己手里，征稅時學美國，按最大頭兒的稅基來收。其“兼收并蓄，取其精華”的能力令人嘆服不止、不止、真不止……

不錯，美國是按市場評估值來征房產(chǎn)稅，但美國的土地是私有的，千秋萬代不變，不管你家房子下面發(fā)現(xiàn)石油還是黃金，都歸自己（比如布什家族就是這樣富出來，然后再貴起來的）。再者，人均收入和資產(chǎn)流動性，我們與美國仍然不可同日而語。

中國內地和香港，如果按照市場評估值來征稅，那所征稅的出處是土地，而不是上面建筑的房屋。單就房子而言，與一般的生產(chǎn)設備無異，是要折舊的。不然，中國哪來的那么拆遷？成都重慶的房子比北京不知要好上多少？可房價天壤之別，就是因為房子下面的土地值錢！而土地并不是業(yè)主的。

四

施政之要是什么？

一是初心和立意，要良善，以民為天；二、對癥下藥；三、有安全邊際的可行性。

看看初心是什么？不管是為了改變預期，平抑房價，還是再給財政收入日漸枯竭的地方政府一個收錢新工具，總之是功利性目標。

再看是否對癥下藥？中國房地產(chǎn)患在哪里？病在何處？不在于一個人住大房，而在于一個人占多套房。也就是說，溫州的炒房大媽，比住豪宅的馬云，危害要大得多?？墒?，我們聽到的征稅憑據(jù)，始終是面積，而不是套數(shù)。

有人要招杠，那馬云要是想住5萬平米大房子呢？不可能，容積率是建委批的，你不批，他住不了。放心。

三、可行性就更堪憂。如文首所提的按市場評估值征收一節(jié)，不僅大量位高權重財豐因而房多者很難通過，賬面資產(chǎn)厚而流動資產(chǎn)薄的小中產(chǎn)，勒緊褲帶也未必交得上。

五

講真，如按市場評估值征房產(chǎn)稅，那對大部分有房族來說，落下的不是靴子，而是一塊殺傷力頗大的石頭。在上月與香港中原集團主席施永青面談時，他提到，“如果這樣收，很多人會交不起的?！?/p>

在情況復雜的現(xiàn)階段，應該怎樣征收房產(chǎn)稅？

首先，如果要按房屋估值征收，那么只應針對于“過份套數(shù)”擁有者，比如先從第五套以上（含第五套）開始征收。然后，第四套，第三套……

上文說過，最有害者，不是有錢住大房子，因為馬云不住，你也住不起；而是有錢買多套小房子，就把小房子的價格炒上去了，你才買不起。

這樣征收，一是打擊面小，理由充足。你都第五套了，有點過分吧！二是很多群眾買房是被“誘敵深入”，以情以理，宜給回旋時間。

其次，在管理增量的同時，激活存量。特別是空置房，既是投資目的，又是浪費資源。用收稅逼出空置房，增加市場上的租房供應，有助于租金合理化。當然，也會使業(yè)主有了納稅來源。

第三，才按租金收入為稅基，征一個較低稅率的普適稅，并把物業(yè)費合并，比如香港的差餉。

六

地方政府事多錢少，企業(yè)情況不妙，刮不出多少油水，中央也不可能把分稅制下已入袋的錢轉給地方。只能加新稅，把肉多難啃的大骨頭，即房產(chǎn)稅，甩給地方，慢慢去玩。

但這個游戲并不好玩，所以有了撰文的“立法先行、充分授權、分步推進”的12個字箴言。這與“按評估值征收”一樣重要。就是先立規(guī)矩，由地方再去嘗試，有問題算試錯，沒問題就打堡壘戰(zhàn)，直至全部拿下。

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