房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)能講出怎樣的故事 鏈家能成為攪局者嗎？

12月21日的鏈家2018年度思享會(huì)上，鏈家研究院發(fā)布了地產(chǎn)大數(shù)據(jù)產(chǎn)品RealData，代表著鏈家正式進(jìn)入地產(chǎn)大數(shù)據(jù)服務(wù)市場(chǎng)。

這意味著，在針對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)的B端用戶(hù)數(shù)據(jù)供應(yīng)商里，又多了一個(gè)對(duì)手。

這個(gè)領(lǐng)域此前已經(jīng)有了房天下的中國(guó)指數(shù)研究院、易居集團(tuán)的克而瑞、明源地產(chǎn)研究院等老牌研究機(jī)構(gòu)，以及云房數(shù)據(jù)、TalkingData等通過(guò)大數(shù)據(jù)算法來(lái)提供數(shù)據(jù)服務(wù)的獨(dú)立第三方。房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)目前并不是一個(gè)能“賺大錢(qián)”的業(yè)務(wù)，為什么還有這么多后來(lái)者。

RealData的切入口

無(wú)論是借助于政府備案數(shù)據(jù)而劃定行業(yè)江山的老牌研究機(jī)構(gòu)，還是借助新技術(shù)殺入的數(shù)據(jù)服務(wù)商，RealData最值得一表的，還是其基于真實(shí)交易場(chǎng)景而建立的真實(shí)數(shù)據(jù)庫(kù)以及實(shí)時(shí)數(shù)據(jù)的更新能力。

鏈家集團(tuán)技術(shù)副總裁惠新宸表示：“鏈家做大數(shù)據(jù)的思路就是，所有數(shù)據(jù)均來(lái)自于業(yè)務(wù)系統(tǒng)，而這些生產(chǎn)出來(lái)的數(shù)據(jù)反哺業(yè)務(wù)系統(tǒng)，并指導(dǎo)業(yè)務(wù)系統(tǒng)依靠數(shù)據(jù)來(lái)做評(píng)判，讓數(shù)據(jù)在整個(gè)閉環(huán)中流動(dòng)起來(lái)，這樣才能保證數(shù)據(jù)的鮮活性，并且讓它產(chǎn)生價(jià)值?！?/p>

鏈家集團(tuán)技術(shù)副總裁惠新宸

“你可以把它當(dāng)做房地產(chǎn)行業(yè)的Wind。”鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)說(shuō)。

在楊現(xiàn)領(lǐng)看來(lái)，目前房地產(chǎn)數(shù)據(jù)市場(chǎng)上存在著“假、散、亂、慢、粗”五大問(wèn)題，數(shù)據(jù)不真實(shí)、不落地，數(shù)據(jù)入口和來(lái)源分散，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑不一、數(shù)據(jù)更新不及時(shí)、不全，數(shù)據(jù)不夠微觀、顆粒度較粗等?！叭绾胃於聪ば袠I(yè)資訊、進(jìn)行精準(zhǔn)的決策和真實(shí)評(píng)估、預(yù)測(cè)結(jié)果，是數(shù)據(jù)產(chǎn)品需要解決的核心問(wèn)題。”

鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)

譽(yù)翔安地產(chǎn)及辦法數(shù)據(jù)執(zhí)行合伙人王珂認(rèn)同楊現(xiàn)領(lǐng)的觀點(diǎn)。他告訴筆者，房地產(chǎn)屬于低頻交易，最主要的數(shù)據(jù)集中在成交節(jié)點(diǎn)上，房屋買(mǎi)賣(mài)的數(shù)據(jù)采集都有買(mǎi)賣(mài)合同信息，然后在相關(guān)政府部門(mén)備案，這個(gè)強(qiáng)制性的規(guī)范要求使得各家公司都通過(guò)和政府部門(mén)合作，拿到這些數(shù)據(jù)，然后在數(shù)據(jù)源頭基礎(chǔ)上做加工銷(xiāo)售給B（企業(yè)），這是典型的C（消費(fèi)者）的數(shù)據(jù)，來(lái)源于G（政府）的采集，經(jīng)過(guò)加工賣(mài)給B（企業(yè)）。

但因?yàn)橛懈骷覕?shù)據(jù)機(jī)構(gòu)的發(fā)揮成分在，雖然都是來(lái)自政府真實(shí)的成交數(shù)據(jù)，但輸出的結(jié)果會(huì)因?yàn)閿?shù)據(jù)時(shí)效性、匯總口徑等問(wèn)題，導(dǎo)致各家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)有統(tǒng)計(jì)不一致的情況。比如想做辦公樓買(mǎi)賣(mài)數(shù)據(jù)的匯總，首先因?yàn)橐皇址康禺a(chǎn)項(xiàng)目一般都由若干個(gè)銷(xiāo)售證組成，要把住宅、商辦等各種混合在一起的數(shù)據(jù)剝離，這些人工工作都會(huì)帶來(lái)差異。

“鏈家的數(shù)據(jù)是來(lái)源于線(xiàn)下一手交易的C，經(jīng)過(guò)深加工，然后賣(mài)給G和B，數(shù)據(jù)更加真實(shí)鮮活?！蓖蹒嬲J(rèn)為。

不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士提出質(zhì)疑：鏈家的RealData太倚重自身數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)的真實(shí)性就和其所在城市的占有率有很大關(guān)系。盡管鏈家的二手房及租賃市場(chǎng)的占有率在全國(guó)市場(chǎng)的整體優(yōu)勢(shì)明顯，但并不是每個(gè)城市都沒(méi)有對(duì)手，比如南京、長(zhǎng)沙、鄭州、杭州等地。

“對(duì)市場(chǎng)的數(shù)據(jù)空白補(bǔ)充很有意義，但不會(huì)對(duì)整體房地產(chǎn)數(shù)據(jù)格局形成大的沖擊。”上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為。在這些城市的數(shù)據(jù)獲取可能存在不全面的問(wèn)題，這對(duì)于全國(guó)化擴(kuò)張的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，可能會(huì)有所顧慮；其次，在新房市場(chǎng)，目前中原、世聯(lián)、易居的優(yōu)勢(shì)更強(qiáng)，因此，新房數(shù)據(jù)也會(huì)打折扣。

不過(guò)，鏈家研究院對(duì)于RealData的定位也很明確?！霸诋?dāng)前的形勢(shì)下，RealData的主要作用就是填補(bǔ)優(yōu)質(zhì)數(shù)據(jù)的部分空白。宏觀城市數(shù)據(jù)、土地、新房、二手、租賃、公寓的數(shù)據(jù)中，新房和土地這兩個(gè)品類(lèi)上，已經(jīng)有公司做得不錯(cuò)了，我們希望能夠在二手、租賃、長(zhǎng)租公寓這三個(gè)品類(lèi)上做一些補(bǔ)充?！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)說(shuō)。

據(jù)鏈家披露的數(shù)據(jù)顯示，目前，其大數(shù)據(jù)系統(tǒng)已經(jīng)形成了具備8000萬(wàn)套房屋信息的樓盤(pán)字典、日均活躍用戶(hù)300萬(wàn)、日新增行為數(shù)據(jù)5TB+、數(shù)據(jù)總量1.34PB+的大數(shù)據(jù)體量。

地產(chǎn)大數(shù)據(jù)市場(chǎng)之爭(zhēng)

據(jù)楊現(xiàn)領(lǐng)透露，RealData產(chǎn)品未來(lái)應(yīng)該會(huì)有兩類(lèi)受眾：第一類(lèi)是大B，即開(kāi)發(fā)商、政府和銀行、金融機(jī)構(gòu)；第二類(lèi)是小B，就是鏈家自有的經(jīng)紀(jì)人。

對(duì)于第一類(lèi)使用者大B，目前已經(jīng)有中指、易居克而瑞、明源地產(chǎn)研究占據(jù)了大的市場(chǎng)份額，此外還有云房、中原、億瀚、TalkingData等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，也都各自有著自己生存的一方土壤。

據(jù)金科集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，房地產(chǎn)數(shù)據(jù)報(bào)告對(duì)于公司整體發(fā)展戰(zhàn)略的制定、公司財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)狀況分析、市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)態(tài)掌握有一定幫助。金科使用了克而瑞、中指研究院、明源地產(chǎn)的數(shù)據(jù)。其中，克而瑞更偏向于市場(chǎng)走向趨勢(shì)分析，中國(guó)指數(shù)研究院更偏向行業(yè)營(yíng)收、發(fā)展數(shù)據(jù)的分析，明源地產(chǎn)研究院更偏向行業(yè)案例分析。

不過(guò)，這些數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)通常都是非單一業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)，它們和代理商、經(jīng)紀(jì)公司之間相互依賴(lài)。例如，中指院和房天下是一個(gè)集團(tuán)，克爾瑞和易居是一個(gè)集團(tuán)。云房數(shù)據(jù)創(chuàng)始人閆旭東認(rèn)為，中指院背靠房天下這個(gè)媒體平臺(tái)，房天下已經(jīng)形成了包括新房、二手房、家居、租房、金融、房地產(chǎn)研究等在內(nèi)的全業(yè)務(wù)生態(tài)鏈，特別是媒體推廣資源要優(yōu)于克而瑞，但克而瑞因?yàn)楸旧碓谌珖?guó)代理了很多新房銷(xiāo)售，相對(duì)更懂開(kāi)發(fā)商需求，其除了數(shù)據(jù)，還能提供從前期項(xiàng)目策劃、定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)到后期銷(xiāo)售控制，全環(huán)節(jié)的支持，這也使得其數(shù)據(jù)本身的價(jià)值會(huì)略高于中指，“比如土地?cái)?shù)據(jù)現(xiàn)在都很透明，中指的報(bào)告?zhèn)戎卣麄€(gè)土地市場(chǎng)的情況，克而瑞除了土地整體市場(chǎng)情況外，還會(huì)跟蹤土地分析”。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)更多的還是基本的趨勢(shì)判斷，很少有機(jī)構(gòu)真正做到大數(shù)據(jù)概念，要真正形成有可分析價(jià)值和具備較好預(yù)測(cè)能力的數(shù)據(jù)內(nèi)容，大數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)是市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)。

除了賣(mài)報(bào)告，還能怎么掙錢(qián)？

對(duì)于相對(duì)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)，大數(shù)據(jù)的價(jià)值在哪里？楊現(xiàn)領(lǐng)說(shuō)， 在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的白銀時(shí)代，市場(chǎng)重心從增量向存量轉(zhuǎn)移，加上土地供給規(guī)則的改變，倒逼房地產(chǎn)企業(yè)從傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)思維向服務(wù)、運(yùn)營(yíng)思維轉(zhuǎn)變。大數(shù)據(jù)分析可能會(huì)對(duì)提高管理、運(yùn)營(yíng)存量資產(chǎn)的能力以盈利有幫助。

擁有互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的房地產(chǎn)交易平臺(tái)，則試圖以自身接近客戶(hù)的優(yōu)勢(shì)來(lái)生產(chǎn)、沉淀數(shù)據(jù)，并從數(shù)據(jù)中窺得未來(lái)真實(shí)的新“蛋糕”、新場(chǎng)景及新的盈利模型。

王珂表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)的機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，主要有兩個(gè)盈利模式，一是直接產(chǎn)生收入，就是俗稱(chēng)“賣(mài)報(bào)告掙錢(qián)”；另一類(lèi)是間接產(chǎn)生收入，比如鏈家的住宅數(shù)據(jù)，7000萬(wàn)的樓盤(pán)字典，因?yàn)樗麄兊木?xì)化管理，帶來(lái)交易效率的提升，業(yè)內(nèi)其他公司可能帶看10次才能成交一套，鏈家的客戶(hù)看8次就會(huì)有成交?！胺康禺a(chǎn)數(shù)據(jù)盈利的模式大家都在摸著石頭過(guò)河，服務(wù)形式體現(xiàn)在線(xiàn)下，都是初級(jí)的數(shù)據(jù)變現(xiàn)”。

筆者查閱中指院和克爾瑞的官方網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，中指院的數(shù)據(jù)產(chǎn)品主要有《百城價(jià)格指數(shù)》、《中國(guó)300城市土地市場(chǎng)交易情報(bào)》、《中國(guó)主要城市房地產(chǎn)交易市場(chǎng)情報(bào)》等?？硕鸬漠a(chǎn)品有《房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100排行榜》、《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值100排行榜》、《運(yùn)營(yíng)收入排行榜》等。兩家的數(shù)據(jù)產(chǎn)品并無(wú)本質(zhì)差別。

王珂認(rèn)為，理想的房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)該是來(lái)源于C、應(yīng)用于C，比如高德地圖，未來(lái)是線(xiàn)上服務(wù)為主。如果參考美國(guó)的模式，會(huì)發(fā)現(xiàn)他們是通過(guò)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人出售數(shù)據(jù)來(lái)變現(xiàn)的，美國(guó)的經(jīng)紀(jì)人是自由職業(yè)者，這些人需要購(gòu)買(mǎi)平臺(tái)數(shù)據(jù)來(lái)提升交易效率。

楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，未來(lái)開(kāi)發(fā)商的數(shù)量在減少，數(shù)據(jù)提供給開(kāi)發(fā)商沒(méi)有問(wèn)題，長(zhǎng)期看，需求量比較有限，但經(jīng)紀(jì)公司僅僅在北京，就超過(guò)4000家，有超過(guò)10萬(wàn)的經(jīng)紀(jì)人，經(jīng)紀(jì)公司和經(jīng)紀(jì)人的市場(chǎng)更分散，信息對(duì)稱(chēng)度更低，數(shù)據(jù)的價(jià)值會(huì)更大一些。

“房產(chǎn)數(shù)據(jù)的盈利模式，最終得看有多少應(yīng)用場(chǎng)景，應(yīng)用場(chǎng)景越多，增加收入的地方就多。云房數(shù)據(jù)據(jù)涵蓋了二手房、新房、租賃等多個(gè)場(chǎng)景,還有多渠道的線(xiàn)上客戶(hù)行為數(shù)據(jù)以及定點(diǎn)監(jiān)測(cè)的集中式公寓門(mén)店數(shù)據(jù)，能在開(kāi)發(fā)商、非銀金融業(yè)、銀行、稅務(wù)、評(píng)估、二手房交易這些場(chǎng)景下應(yīng)用?！遍Z旭東表示，云房的思路是“數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)場(chǎng)景業(yè)務(wù)發(fā)展”。

云房數(shù)據(jù)2016年11月獲得了2000萬(wàn)元天使輪融資，投資方為達(dá)晨創(chuàng)投、數(shù)智匠人，并將完成A輪融資。TalkingData也在2016年1月獲得1億美元C輪融資，在過(guò)往的融資經(jīng)歷中，其投資人包括軟銀中國(guó)資本、北極光創(chuàng)投、麥頓投資、五岳資本、華諾創(chuàng)投。而鏈家正在計(jì)劃上市。

房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)到底還會(huì)講出怎樣的故事，這是投資人和買(mǎi)單者都想繼續(xù)聽(tīng)下去的理由，目前筆者能看到的轉(zhuǎn)變僅是數(shù)據(jù)產(chǎn)品正在從“背書(shū)”式邏輯向“提升交易效率”變化，但還不足以構(gòu)成這個(gè)市場(chǎng)爆發(fā)的必要理由。

本文來(lái)自36kr，作者：曾慧娟。

GrowthHK（Growth Hacker）：雙創(chuàng)環(huán)境下，創(chuàng)業(yè)者需要將想法落地為產(chǎn)品，通過(guò)市場(chǎng)驗(yàn)證出該商業(yè)模式的可行性，并以此吸引投資加速渠道擴(kuò)展，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的大范圍推廣；增長(zhǎng)是創(chuàng)投環(huán)境中對(duì)各階段數(shù)據(jù)的考量，而增長(zhǎng)黑客就是要你成為一個(gè)懂產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、渠道推廣、商業(yè)模式的全方位增長(zhǎng)型人才；